Uudiskohteiden kysyntä on romahtanut, ja monia askarruttaa miksi. Rakenteilla ja valmistuneena on paljon laadukkaita koteja, mutta ostajat loistavat poissaolollaan. Yksi mahdollinen syy on yksinkertainen: hinnat eivät vastaa markkinan käsitystä todellisesta arvosta.
Käydään tätä ilmiötä läpi konkreettisella esimerkillä.
Esimerkki: Steniuksenkatu 20, Helsinki – 106 neliön uudiskohde
Kyseessä on JM Suomen rakentama viisikerroksinen tiiliverhottu kerrostalo Etelä-Haagassa. Esimerkkiasunto sijaitsee kolmannessa kerroksessa ja on hulppea, 106 neliön neliö. Velaton myyntihinta on 922 000 euroa.
Etelä-Haaga on valmiiksi rakennettu, arvostettu ja vehreä kaupunginosa, jossa uudiskohteet ovat harvinaisia. Esittelyteksti tuo esiin laadukkaat materiaalit, huonekorkeuden, modernin keittiön ja kylpyhuoneen, älylukituksen sekä Joutsenmerkityn rakentamisen. Kohde näyttää siis kaikin puolin houkuttelevalta. Mutta miksi se ei mene kaupaksi?
Markkinan ja pyyntihinnan välinen ristiriita
Markkinataloudessa tuotteet menevät kaupaksi, kun hinta vastaa ostajien käsitystä arvosta. Jos asunto ei käy kaupaksi, on pyydetty hinta todennäköisesti liian korkea.
Kohteen realistisen hinnan selvittämiseksi käytin HintaArvio.fi-palvelun kehitteillä olevaa, vielä julkaisemattomassa vaiheessa olevaa hinnoittelumallia. Malli arvioi tämän asunnon nykyarvoksi noin 593 000 euroa, ja arvioon liittyvä vaihteluväli on 561 000 – 634 000 euroa. Tämä tarkoittaa, että arvioitu markkinahinta on noin 30 prosenttia alempi kuin nykyinen 922 000 euron pyyntihinta. Kyse ei ole pienestä viilauksesta, vaan merkittävästä kuilusta hinnan ja todellisen kysyntäperusteisen arvon välillä.
Miten tähän tultiin? Katsaus historiaan
Alla olevassa 2021 ennuste -kuvassa näkyy, miten kohteen arvioitu arvo kehittyi HintaArvion mallin mukaan lokakuusta 2020 heinäkuuhun 2021. Tämän jakson aikana hinnan arvio nousi noin 598 000 eurosta 657 000 euroon.
Tältä pohjalta tehtiin ennuste kohteen tulevasta arvosta vuoteen 2024 asti. Jos tuolloin nähty hintatrendi olisi jatkunut, kohteen arvo olisi nykyhetkellä ylittänyt miljoona euroa. Sininen viiva kuvaajassa esittää tätä kehitystä – suuntaa, jonka mukaan kohteen arvo olisi ollut jopa 1,07 miljoonaa euroa vuoden 2024 lopussa. Tämä on itse asiassa hyvin lähellä nykyistä pyyntihintaa.
Mutta todellisuus oli toisenlainen
Rakennuspäätös tehtiin vuonna 2021, ja asunto-osakeyhtiö perustettiin joulukuussa 2021. Tuolloin usko asuntojen hintojen nousuun oli vielä vahva. Sen jälkeen kaikki kuitenkin muuttui:
- 2021 loppu: Tuottajahintojen inflaatio alkoi
- 2022: Ukrainan sota – korkotaso alkoi nousta
- 2023: Taantuma alkoi hiipiä sekä Suomeen että maailmalle
- 2024: Puhutaan jo mahdollisesta lamasta
Alla oleva HintaArvion mallinnettu hinta -kuva näyttää, miten kohteen arvioitu markkina-arvo on kehittynyt toteutuneiden tietojen perusteella. Hintataso on pysynyt melko vakaana vuoden 2022 alusta alkaen, eikä se ole missään vaiheessa lähestynyt miljoonaa euroa. Tämä kuvastaa hyvin markkinan realiteetteja – ja sitä, miten rakennuttajan hinnoittelu perustuu vanhentuneisiin oletuksiin.
Johtopäätös
Etelä-Haagan kohde on laadukas, tilava ja hyvin suunniteltu – mutta nykyisessä markkinassa sen pyyntihinta ei yksinkertaisesti vastaa koettua arvoa. Rakennuttajan hinnoittelu perustuu 2021 näkymiin, mutta todellisuus on muuttunut.