Viikon alussa Helsingin Sanomat uutisoi taloyhtiöiden lainansaannin vaikeutuvan. Muutoksen syynä on hallituksen uusi lakipaketti, joka kiristää ja rajoittaa niin uusia taloyhtiölainoja kuin kotitalouksien lainansaantia. Onko kyseessä hyvä ja tarpeellinen muutos lakiin, vai onko kyse hätämaskeerauksesta ennen vaaleja? Tämän selvittämiseksi pitää katsoa mitä uudet lait muuttavat, mitä seurauksia muutoksilla haettiin ja mitä niillä oikeasti saadaan.
Muutos 1: ”Taloyhtiöt voivat ottaa lainaa enintään 60% myytävän asunnon velattomasta hinnasta”… Nyt taloyhtiölainaa voi olla enintään 70% asunnon arvosta. Yleensä loppu 30% rahoitetaan pankkilainana vakuuksia vastaan. Pankki, myöntäessään lainan 30% osuudelle, laskee lainanottajan kyvyn suoriutua lainasta kohteen kokonaislainan mukaan. Muutoksen myötä 10% kokonaislainoista siirtyy asunto-osakeyhtiöltä asunnon omistajalle. Sekä asunto-osakeyhtiö, että asunnon omistaja ovat molemmat pankin asiakkaita. Jos asunnonomistaja joutuu ongelmiin eikä ole kykenevä suoriutumaan maksuista, niin asunto-osakeyhtiö kuin pankki ovat ongelmissa! Arvio muutoksesta: olematon.
Muutos 2: ”Taloyhtiö voi saada jatkossa lyhennysvapaata enintään 12 kuukaudeksi valmistumisestaan”… Nyt lyhennysvapaata on voinut olla jopa 3 vuotta. Uudistus on hyvä, sillä se vähentää asunnoilla spekuloinnin kannattavuutta – nyt asunnon on voinut ostaa lainalla, maksaa mitättömät korot, vuokrata asunnon ja myydä se ennen 3 vuoden päättymistä voitolla. Paras aika tälle uudistukselle olisi ollut 10 vuotta sitten. Toisaalta nyt laskusuhdanteessa tämä uudistus on osittain jopa vahingollinen, sillä se tulee entisestään laskemaan asuntojen kysyntää. Arvio: pahasti myöhässä.
Muutos 3: ”Tämän lisäksi taloyhtiöiden lyhennysvapaiden saanti on rajattua viisi vuotta kohteen valmistumisen jälkeen”… Ylimääräisten lyhennysvapaiden saamisen rajoittaminen on huono asia. Mikäli taloyhtiö joutuu vaikeuksiin, niin velallisten kuin pankin kannalta parempi asia olisi molempien voivan sopia vapaasti ratkaisusta. Mikäli taantuma etenee lamaksi, eteen voi tulla tilanteita, joissa taloyhtiöt ja pankit joutuvat kriisiin, sillä niillä ei ole mahdollisuuksia joustaa maksuaikatauluissa. Arvio: voi kostautua.
Muutos 4: ”Asuntolainojen pituus voi jatkossa olla enintään 30 vuotta. Pankit voivat myöntää tätä pidempiäkin lainoja, kunhan näiden lainojen osuus on alle kymmenesosa pankin myöntämien lainojen määrästä”. Asuntolainojen pituuden rajaaminen on hyvä asia. Huono asia on takaportin jättö pankeille ja niiden parhaimmille asiakkaille. Käytännössä tämä tarkoittaa pankkien antavan ylipitkiä lainoja keskeisille arvoalueille, joiden hintataso kohoaa entisestään. Huonommille alueille taas annetaan lyhyempiä lainoja, ja tämä pitää näiden alueiden hinnat alempana. Pahimmillaan uudistus voi johtaa yhteiskunnan segregaation ja eriarvoistumisen vain kasvavan. Parempi ratkaisu olisi ollut rajata asuntolainojen enimmäispituus kaikilla 25 vuoteen. Arvio: haitallista kosmetiikkaa.
Oma mielipiteeni on hallituksen lakipaketin olevan lähinnä kosmetiikkaa. Ylipäätään hallitus on pahasti myöhässä uudistuksessa. Aika toimia oli noususuhdanteen aikana, jolloin asuntomarkkinalla ja rakentajilla olisi ollut aikaa ja voimia sopeutua. Nyt laskusuhdanteessa ja potentiaalisen laman edessä, uusien taloyhtiöiden lainat eivät ole enää reaalinen ongelma. Oikea ongelma on liian nopeasti kylmenevä asuntomarkkina ja rakennusala.
Se mitä hallituksen olisi pitänyt tehdä on miettiä miten piristää rakentamista. Jos itse olisin päättämässä, olisin lisännyt julkisten asuntojen rakentamista. Uusien julkisten asuntojen rakentamisessa, pääpainon pitäisi olla isoissa perheasunnoissa. Tämä helpottaisi etenkin nuorten lapsiperheiden asemaa ja osaltaan auttaisi kääntämään syntyvyyttä ylöspäin. Lisäksi isojen asuntojen rakentaminen tasapainottaisi rakennuskantaa, joka on viimeisen vuosikymmenen aikana painottunut aivan liikaa miniasuntoihin.