Tammikuussa kirjoitin ulosoton huutokaupasta, jossa Vaasassa sijainnut kaksio myytiin 77500€:lla. Myyntihinnan lisäksi ostaja otti vastattavakseen asuntoon kohdistuneet yhtiölainat, jolloin asunnon velattomaksi hinnaksi muodostui 92919,19 €. Nyt samasta talosta myytiin vastaava kaksio 71001 €:lla. Kun mukaan luetaan maksamattomat vesimaksut, yhtiövastikkeet ja yhtiölainat, asunnon velattomaksi hinnaksi muodostui 97884.87 €. Verrattuna tammikuun huutokauppaan, kohteen hinta oli noussut yli 5%! Mitä oikein tapahtuu – eikö, korkojen noustessa ja yleisen taloustilanteen kurjistuessa, asuntojen hintojen pitäisi laskea eikä nousta? Kyllä, mutta asia ei ole aivan näin yksinkertainen.
Jotta asuntojen hintojen vaihtelua voi ymmärtää, pitää ymmärtää mitä odotuksia ihmisillä on. Vaasassa olevan kohteen hinnan nousulle voi olla useampi syy:
- Lisääntynyt kysyntä. Ihmisillä on herännyt odotus ulosoton huutokaupoista löytyvän hyviä kauppoja. Toiveena hyvä kohde reilusti alempaan hintaan. Kun yhä useampi kärkkyy kohteita ja antaa tarjouksia, hyväksi koettujen kohteiden hinnat nousevat.
- Odotus stagflaatiosta. Kun talous ajautuu stagflaatioon, se kärsii samaan aikaan korkeasta inflaatiosta ja työttömyydestä sekä olemattomasta talouskasvusta. Tässä tilanteessa osakemarkkinan riskit kasvavat ja tuotot laskevat. Rahalle on löydettävä muita kohteita, joissa se antaa jatkuvan tuoton – mikäli sijoitushorisontti on pidempi, kiinteistömarkkina voi kiinnostaa rahan suojasatamana.
- Lainaraha on vielä ”halpaa”. Stagflaatioon historiallisesti liittyy korkojen nousu nykyistä huomattavan paljon ylemmälle tasolle. Yhdysvalloissa 30-vuoden kiinteäkorkoisen lainan hinta 70-luvun alussa oli 7.1%. Vuosikymmenen lopussa se oli noussut yli 10%:n. Paul Volckerin, legendaarisen Yhdysvaltojen keskuspankin johtajan, kaudella korot nousivat yli 18%. Kenties osa sijoittajista ottaa nyt lainoja pitkällä korkokatolla tai kiinteällä korolla – 4%-5% korko voi lopulta olla edullinen.
Oli Vaasan ulosottokohteen hinnan nousun takana mikä tahansa odotus, asuntomarkkinalla ostajalla on nyt edessään isot riskit. Esimerkiksi Blok.ai:n hinta-arviointi työkalu antoi kohteen arvioksi 84800 €, joka on 400 € alempi kuin neljä kuukautta vanhemman kohteen arvio. Hinnat ovat menossa alaspäin – koneet noteeraavat trendin – yksittäistapauksia, jossa markkina menee toiseen suuntaan voi olla, mutta niiden löytäminen on vaikeaa.
