Korkojen nopea nousu 2022 aikana on nostanut monessa taloyhtiössä taloyhtiölainan hoitokuluja reilusti. Esimerkiksi eräässä 2021 lopussa valmistuneessa kohteessa, rahoitusvastike oli 0.56€ per osake tai 2.78€ per neliö kohteen valmistuessa. Nyt 2022 vuoden lopussa rahoitusvastike nousi 2.2€ per osake tai 10,92€ per neliö. Rahoitusvastike on noussut tässä kohteessa 3.9 kertaiseksi vuodessa!
Taloyhtiölainojen rahoitusvastikkeiden nousu on monella tuntunut syvällä kukkarossa. Helsingin Sanomat kertoi omassa artikkelissaan asunnon omistavasta miehestä, jonka rahoitusvastike nousi 190€:sta yli 2000€:n. Artikkelissa mies kertoi maksaneensa taloyhtiölainan pois. Jutussa kerrottiin myös monen harkitsevan taloyhtiölainojen siirtoa omiin nimiin. Tämä on asia mitä ei missään nimessä pidä tehdä!
Syitä miksi taloyhtiölainaa ei pidä maksaa pois on useita:
Konkurssi. Mikäli taloyhtiö ajautuu konkurssiin, taloyhtiön osakas maksimissaan menettää sijoitetun pääoman. Maksamalla taloyhtiölainan pois, kohteen riskit maksimoitavat. Mikäli lainaa ei maksa, menetetään vain ja ainoastaan jo maksettu pääoma – yleensä 30% asunnon hinnasta.
Myyntihinnan nousu. Kun asunnon hinnasta suurin osa on taloyhtiölainaa, myyntihinta pysyy alhaisena. Ottamalla taloyhtiölaina omiin nimiin, myyntihinta nousee 100%:n asunnon hinnasta. Myyntihinnalla on väliä etenkin matalahintaisissa kohteissa, yksiöissä ja kaksioissa – esimerkiksi kaksio, jonka velatonhinta on 200 tuhatta, myyntihinta olisi 60 tuhatta euroa (30%) lopun lainan ollessa taloyhtiön nimissä. 60 tuhatta voi tuntua isolle rahalle, mutta yksittäisellä asuntosijoittajalla, yrittäjällä tai yksityishenkilöllä tämä raha voi olla käteisenä. Lyhennettynä: myyntihinnan nousu laskee asunnon potentiaalisten ostajien määrää.
Tuloutusten menetys verotuksessa. Uusissa kohteissa taloyhtiölainat on yleensä tuloutettu taloyhtiöntaseeseen. Tällöin rahoitusvastikkeet voidaan vähentää verotuksessa pääomatuloista. Kun taloyhtiölaina maksetaan kokonaan pois, tämä etu verotuksessa poistuu käytöstä. Mikäli ihmisellä ei ole pääomatuloja josta tehdä vähennystä, edun menetys voi tuntua merkityksettömälle. Edulla kuitenkin voi olla merkitystä potentiaalisille ostajille – esim. asuntosijoittajalle tai henkilölle jolla on runsaasti pääomatuloja, mahdollisuus vähentää rahoitusvastikkeet verotuksessa on merkittävä asia. Lyhennetynä: tuloutusten menetys vähentää asunnon kysyntää ja lisää sen veroja mikäli sitä käytetään asuntosijoituksena.
Hyötyjen vähäisyys. Ottamalla taloyhtiölaina omiin nimiin, kuukausittaista menoa on mahdollista laskea pidentämällä laina-aikaa; kuukausittainen meno voidaan vakioida ottamalla tasaeräinen laina tasalyhenteisen sijaan; ja omaan lainaan on mahdollista saada lyhennysvapaa pankista. Näistä hyödyistä kenties paras on mahdollisuus saada lyhennysvapaa – toisaalta nykytilanteessa korot vastaavat suurimmasta osasta lainanhoitomenoa, joten lyhennysvapaa ei vapauta kokonaan taakasta. Aivan toinen asia on, onko pankista mahdollista saada lyhennysvapaata – mikäli pankeille tulee likviditeettikriisi, lyhennysvapaita ei välttämättä saa.
Katsottaessa taloyhtiölainan maksuun liittyviä riskejä, miinuksia ja etuja, on vaikea nähdä syytä miksi taloyhtiölainaa kannattaisi maksaa pois. Toki asiaan löytyy myös toinen puoli. Mikäli taloyhtiössä valtaosa osakkaista maksaa taloyhtiölainat pois, taloyhtiön riski joutua teoriassa konkurssiin laskee. Paras asema taloyhtiönosakkaana on antaa muiden maksaa lainansa pois ja olla itse maksamatta.